A relação locatícia urbana entre proprietário e inquilino baseia-se na confiança recíproca e na pontualidade do pagamento dos proventos devidos pela utilização do imóvel residencial ou comercial. Entretanto, crises financeiras agudas, episódios imprevistos de desemprego na família ou desorganização orçamentária podem conduzir o locatário ao inadimplemento involuntário das parcelas de aluguel e encargos acessórios indispensáveis, como quotas de condomínio e parcelas de IPTU. Do outro lado da relação contratual, o locador que depende dessa renda para subsistência não pode suportar prejuízos indefinidos.
Para equacionar esse conflito com celeridade e evitar o exercício arbitrário das próprias razões (como a troca ilegal de fechaduras ou o corte arbitrário de energia pelo dono do imóvel), a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabeleceu o rito especial da ação de despejo por falta de pagamento. O procedimento conjuga rigor na recuperação da posse pelo credor com mecanismos de defesa protetivos assegurados ao devedor. Compreenda a seguir como tramita a ação, os requisitos estritos para concessão de liminar de desocupação em 15 dias e a emenda da mora para preservar o contrato.
Quantos Dias de Atraso Autorizam o Despejo?
Um dos mitos populares mais enraizados nas locações urbanas é a crença de que o locador deve aguardar compulsoriamente a soma de três meses consecutivos de aluguel inadimplido para ingressar com a medida judicial. A legislação brasileira não prevê nenhuma carência temporal.
O artigo 9º, inciso III, e o artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 estabelecem taxativamente que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Tecnicamente, se o aluguel vence no dia dez e não é quitado, o locatário está em mora constituída de pleno direito a partir do dia onze (princípio do dies interpellat pro homine). O ajuizamento da ação pode ocorrer de imediato, embora a praxe imobiliária conceda notificações prévias de cobrança amigável por tolerância comercial.
A Liminar de Despejo em 15 Dias: Requisitos do Artigo 59 da Lei 8.245
Em circunstâncias ordinárias, a ordem de desocupação só seria expedida ao final de um longo processo judicial, após audiências e sentença de mérito. Todavia, a Lei do Inquilinato conferiu ao credor um instrumento de grande eficácia: a tutela de urgência liminar para desocupação compulsória em 15 dias corridos (artigo 59, § 1º, inciso IX).
Para que o juiz conceda a ordem liminar de desocupação imediata sem sequer ouvir os argumentos iniciais do inquilino, é obrigatório o preenchimento cumulativo de duas condições legais:
- Inexistência ou exoneração de garantia locatícia: o contrato de locação deve ser totalmente desprovido de garantias (sem fiador, sem caução em dinheiro e sem seguro-fiança), ou as garantias prestadas devem ter sido extintas, exoneradas ou esgotadas pelo valor da dívida acumulada;
- Prestação de caução judicial pelo locador: o proprietário é obrigado a depositar em conta judicial vinculada ao processo o valor equivalente a três meses de aluguel como caução de garantia, que servirá para indenizar o inquilino caso a ação seja posteriormente julgada improcedente.
Quadro Comparativo de Prazos e Ritos Processuais na Ação de Despejo
Analise a evolução cronológica típica de uma ação de despejo tramitando em Vara Cível:
| Fase Processual da Ação | Prazo Típico Concedido pela Lei | Providência Prática Adotada |
|---|---|---|
| Citação Inicial do Inquilino | 15 dias úteis para contestar ou purgar | Oficial de justiça entrega a contrafé no imóvel notificando da existência da ação de despejo. |
| Desocupação por Liminar (Sem Garantia) | 15 dias corridos para saída voluntária | Ordem judicial liminar expedida com base no artigo 59 mediante caução prévia do locador. |
| Desocupação por Sentença Definitiva | 30 dias (ou 15 dias se decorrente de falta de pagamento) | Prazo assinalado na sentença de mérito transitada em julgado (artigo 63 da Lei 8.245). |
| Despejo Forçado com Oficial | Execução imediata após fim do prazo | Cumprimento com arrombamento de portas, remoção de bens e apoio de viaturas policiais. |
Como Evitar o Despejo: O Mecanismo da Purgação da Mora
Para proteger o locatário de boa-fé que enfrentou adversidades passageiras e deseja manter o teto de sua moradia, o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato outorga a faculdade jurídica da emenda ou purgação da mora.
O inquilino citado judicialmente dispõe do prazo improrrogável de 15 dias corridos para depositar em juízo a integralidade da dívida pendente. O cálculo da purgação da mora é rígido e engloba obrigatoriamente:
- Os aluguéis e encargos locatícios vencidos até a data do depósito judicial;
- As multas contratuais e penalidades moratórias estipuladas no contrato;
- Os juros de mora legais (1% ao mês) e a atualização monetária pelo índice oficial da locação;
- As custas processuais recolhidas pelo proprietário para distribuir a ação judicial;
- Os honorários advocatícios do advogado do locador, fixados compulsoriamente no contrato (geralmente entre 10% e 20% sobre o montante total do débito).
Efetuado o depósito integral de todas as parcelas no prazo da lei, o magistrado declara a dívida quitada, cassa eventual ordem de desocupação e extingue o processo, mantendo o contrato de locação plenamente hígido e vigente.
O Limite dos 24 Meses: A Vedação do Inadimplemento Reincidente
A faculdade de purgar a mora não pode ser utilizada pelo inquilino como artifício para atrasar sistematicamente as obrigações e forçar o proprietário a ingressar com ações reiteradas na Justiça. O parágrafo único do artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 impõe uma trava intransponível:
Não será admitida a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por uma vez nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Caso o inquilino já tenha purgado a mora em processo anterior nos últimos dois anos e volte a atrasar aluguéis, o locador poderá recusar qualquer oferta de acordo ou depósito judicial posterior. O magistrado decretará a rescisão contratual compulsória e expedirá a ordem de despejo forçado sem qualquer possibilidade de salvamento do vínculo locatício.
